住所等の変更登記が義務化されます

令和8年4月1日から、不動産の所有者について、住所や氏名・名称が変わった場合の変更登記が義務化されます。

これまでは、不動産を所有している方が引っ越しをしたり、結婚などで氏名が変わったりしても、住所変更登記・氏名変更登記をしないままになっているケースが少なくありませんでした。

しかし、今後はそのまま放置することができなくなります。

不動産を所有している方は、住所や氏名・名称に変更があった日から2年以内に、変更登記を申請する必要があります。

この制度は、いわゆる「所有者不明土地」の問題に対応するために設けられたものです。

なぜ、住所等の変更登記が義務化されるのか

この制度の背景には、登記簿を見ても現在の所有者に連絡が取れないという問題があります。

登記簿上の住所が古いままになっていると、土地や建物の所有者を探すことが難しくなります。

たとえば、次のような場面で問題が起こります。

公共事業や災害復旧で土地所有者に連絡したい場合
近隣トラブルや境界確認で所有者を探したい場合
相続が発生したが、登記上の住所が古く関係者を追えない場合
不動産を売却しようとしたときに、登記情報と現在の住所が一致しない場合

不動産登記は、権利関係を社会に示す重要な制度です。

その登記情報が古いままだと、不動産取引や行政手続、相続手続に支障が出てしまいます。

そのため、相続登記の義務化に続き、住所や氏名・名称の変更登記についても義務化されることになりました。

義務化の対象になる人

対象となるのは、土地や建物などの不動産について、所有権の登記名義人となっている方です。

個人だけでなく、法人も対象です。

たとえば、次のようなケースでは注意が必要です。

自宅を所有している方が引っ越した
投資用マンションを所有している方が住所変更した
結婚・離婚・養子縁組などで氏名が変わった
会社が本店移転をした
会社名を変更した

登記簿上の住所・氏名・名称と、現在の情報が異なる場合には、変更登記の対象になります。

いつまでに登記すればよいのか

令和8年4月1日以後に住所や氏名・名称が変わった場合には、変更があった日から2年以内に登記申請をする必要があります。

ここで特に注意したいのは、令和8年4月1日より前に住所等が変わっている場合です。

制度開始前の変更であっても、変更登記がされていない場合には義務化の対象になります。

この場合は、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があります。

つまり、過去に引っ越しをしたまま、不動産登記の住所を変更していない方も対象になるということです。

「昔の住所のままだけれど、今まで問題がなかったから大丈夫」と考えていると、今後は注意が必要です。

登記をしないとどうなるのか

正当な理由がないのに住所等の変更登記をしない場合には、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

ここでいう過料は、刑罰としての罰金とは異なりますが、法律上の義務違反に対する金銭的な制裁です。

ただし、制度の趣旨は、過料を科すことそのものではなく、登記情報を正しい状態に保つことにあります。

そのため、まず大切なのは、所有している不動産の登記情報を確認し、現在の住所や氏名・名称と一致しているかを確認することです。

「スマート変更登記」という仕組みも始まります

今回の制度では、所有者の負担を軽くするために、「スマート変更登記」という仕組みも設けられています。

これは、一定の情報をあらかじめ法務局に申し出ておくことで、住所や氏名等に変更があった場合に、法務局側で変更情報を確認し、職権で変更登記を行うことができる仕組みです。

特に、複数の不動産を所有している方や、今後も転居の可能性がある方にとっては、活用を検討したい制度です。

ただし、制度の利用には事前の申出などが必要になりますので、実際に利用する場合には、法務局の案内を確認するか、司法書士などの専門家に相談すると安心です。

税務・相続の実務でも影響があります

住所等の変更登記は、不動産登記の手続ではありますが、税務や相続の実務にも関係します。

たとえば、不動産を売却する場合、登記上の住所と現在の住所が異なっていると、売買の前提として住所変更登記が必要になることがあります。

また、相続が発生した場合にも、被相続人や相続人の住所のつながりを確認するために、住民票や戸籍の附票などを集める必要が出てくることがあります。

住所変更登記が長期間放置されていると、過去の住所を証明する資料を集めるのに時間がかかることもあります。

特に、不動産をお持ちの方で、次のような予定がある場合には、早めに確認しておくことをおすすめします。

不動産の売却を予定している
相続対策を考えている
親族名義の不動産がある
会社名義で不動産を所有している
過去に何度か引っ越しをしている

登記の住所が古いままになっていると、将来の売却や相続のときに、思わぬ手間がかかることがあります。

まず確認すべきこと

不動産を所有している方は、まず次の点を確認してみてください。

所有している不動産の登記簿上の住所・氏名・名称が、現在のものと一致しているか
過去に引っ越しや氏名変更、本店移転、商号変更があったにもかかわらず、登記を変更していない不動産がないか
相続した不動産や、親族と共有している不動産について、登記情報が古いままになっていないか

特に、共有名義の不動産では、共有者それぞれの住所変更登記が必要になる場合があります。

まとめ

令和8年4月1日から、住所等の変更登記が義務化されます。

今後は、不動産の所有者について、住所や氏名・名称が変わった場合、原則として変更日から2年以内に登記申請をする必要があります。

また、制度開始前に住所等が変わっている場合でも、変更登記が済んでいなければ対象になります。この場合は、令和10年3月31日までに手続をする必要があります。

不動産登記は、普段の生活ではあまり意識しないものかもしれません。

しかし、売却、相続、融資、会社の資産管理などの場面では、とても重要な基礎情報になります。

「住所が変わっただけだから」と後回しにせず、早めに確認しておくことが大切です。

藁総合会計事務所では、不動産の売却、相続、会社所有不動産に関する税務相談を承っております。

登記手続そのものは司法書士の専門分野となりますが、税務や相続対策とあわせて、必要に応じて専門家と連携しながら対応いたします。

不動産をお持ちの方は、この機会に一度、登記簿上の住所や氏名・名称が現在の内容と合っているか確認してみてはいかがでしょうか。