【都心不動産の売却益】6,000万円→9,700万円のケースで考える確定申告の落とし穴

こんにちは。品川区の税理士 藁です。

ここ数年、東京の不動産市況は大きく上昇し、
「買ったときよりも高く売れた」というご相談が非常に増えています。

実際に、

• 購入：6,000万円
• 売却：9,700万円

というケースも珍しくありません。

一見すると「3,700万円の利益」と見えますが、
このまま確定申告すると損をする可能性があります。

今回は、居住用不動産の売却益と確定申告の留意点を、実務ベースで解説します。

■ 1．東京の不動産市況（前提理解）

現在の東京の不動産市場は、

• 都心部を中心に大幅上昇
• 特にマンションは10年で1.5倍〜2倍
• 供給不足とインフレで高止まり

という状況です。

つまり今回のような「6,000万円 → 9,700万円」は、
例外ではなく“典型例”になりつつあります。

■ 2．まず理解すべき「本当の利益」

不動産の利益は、単純な差額ではありません。

譲渡所得の計算は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

取得費には、購入価格だけでなく、

• 購入時の諸費用
• 減価償却（建物部分）

が含まれます。

👉 特に注意すべきは

減価償却により「取得費が下がる」＝課税が増える

点です。

つまり、

思っているより利益が大きくなるケースが多い

■ 3．最大のポイント「3,000万円特別控除」

居住用不動産の場合、最も重要なのがこの制度です。

👉 譲渡所得から最大3,000万円控除

（いわゆるマイホーム特例）

これは、所有期間に関係なく適用可能です。

つまり今回のケースでは、

• 利益：仮に3,000万円程度
• 控除：▲3,000万円

👉 課税所得ゼロ → 税金ゼロ

という可能性が十分あります。

■ 4．ただし「自動では適用されない」

ここが非常に重要です。

確定申告をしないと、この特例は使えません。

• 申告しない → 税金が発生する可能性
• 申告する → 税金ゼロの可能性

■ 5．適用できない典型パターン

① 親族間売買

配偶者・子などへの売却は対象外です。

② 投資用・セカンドハウス

「居住用」でなければ適用不可。

③ 3年以内の再適用

この特例は3年に1回しか使えません。

④ 住まなくなってから3年以上経過

期限を超えると適用不可です。

■ 6．10年以上保有なら「さらに有利」

今回のケース（10年保有）では、

👉 軽減税率（約14％）の適用

が可能です。

さらに

• 3,000万円控除
• 軽減税率

は併用可能です。

■ 7．税理士としての実務判断

今回のようなケースでは、

• 取得費の精査（減価償却含む）
• 3,000万円控除の適用可否
• 軽減税率の適用判定

この3点で税額が大きく変わります。

👉 同じ案件でも

• 税額 0円
• 税額 500万円超

という差が出ることもあります。

■ まとめ

東京の不動産市況により、売却益が出るケースは増えていますが、

「利益が出た＝税金がかかる」とは限りません。

むしろ、

正しく申告すれば税金がゼロになるケースが非常に多い

のが、居住用不動産の特徴です。

一方で、

申告ミス＝数百万円の損失

につながる分野でもあります。

不動産売却時は、必ず専門家にご相談ください。

藁総合会計事務所では、
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